yururi-furu’s blog

ゆるりと続けるフルコミ営業

営業の基本を考える(フルコミ営業として生きる①)

その営業所の所長は、営業マンが一人ひ

とり生きていくためのことを、きちんと

考えていました。

ただし、それを実行しない営業マンは切

り捨てる。

自分が幸せになる努力をしない奴は、家

族や会社を幸せにすることができない、

という考え方です。

 

そのために、営業マンに数字を求める。

営業数字を達成するために先の先まで

考える習慣をつけさせる。

他の不動産会社の営業マンが考えつか

ないことまで。

 

 

だいたいの営業マンは、ちゃんと考えて

いるよと反発します。

でも、3年先の営業数字や5年後の自分

を考えて今日を終わらせたのか、という

ことを説いているのです。

それには誰も返答できませんでした。

 

所長は、営業マンが一人も返答できなか

った3年後の営業数字を考えて行動して

いました。

もちろん自分の5年後、10年後まで。

 

ただ、ここに銀行系の不動産会社ではと

いう特徴があります。

 

それはいずれ記載する「個社検((こし

ゃけん)(面白いので必見!))」でも

出てきますが、お客さんの家族構成や

資産状況までを考えて、不動産をもとに

した長期の資産形成を含めた提案等を

していくことです。

 

 

あまり気にしてないと思いますが、なぜ

信託銀行に口座を持つ人がいるのでしょ

うか。

それは信託銀行が、小回りがきくことで

す。そして都市銀行よりも小額な金融資

産でも動いてくれるプライベートバンカ

ーの存在。

また、不動産を取り扱えることもあると

思います。

 

小回りがきくことの最たるものが、財務

相談員です。

お客さんのところを定期的に往訪して、

金融に関する様々な相談を受ける。

その場で答えることもあれば、銀行に持

ち帰ってからより良い提案を考えてきた

り、ともすれば上席の銀行員と再度訪問

し、手厚いサポートを行ったりします。

 

僕も信託銀行に席があり、不動産の案件

があるときは、銀行員や財務相談員に同

行したり、ときには信託銀行の支店長と

運転手付きの支店長車で出かけることも

ありました。

 

新規のお客さんは、信託銀行や関連会社

の人が多いのですが、昔から口座を持っ

ている人はずっと銀行を変えない。

それはその小回りのきく便利さと、70

代以上のお客さんは、預けたお金が倍以

上になったという良い時代にお世話にな

っているからです。

 

心から信頼しています。

そして信託銀行は、それに応える努力を

惜しまないからです。

 

財務相談員のその動きは、思った以上の

ものでした。

 

それは・・・・・。

 

 

 

競輪から学んだギア比(フロントギア⑥/⑦)

ピストレーサーの選び方は、競輪学校受

験仕様しか考えていませんでした。

 

使用できるパーツがスポークの太さなん

かまで細かく決まっています。

すると選べるパーツはほぼ決まってしま

います。あとはメーカーだけです。

選択肢が少ないから考えなくていい。

 

競輪学校を受験するのであれば、そこに

ギア倍数の制限があるぐらいです。

 

ちなみに、現在の競輪学校の合格タイム

は、キロメーターで 1分9秒台です。

僕が受験しようと考えていた当時(40

年ぐらい前)は、1分12秒台でした。

(ここで絶対に注意しなければいけな

いのは、いつも大会で使っているピス

トが競輪学校受験仕様でない場合、

受験用のパーツに換えるこで、タイム

が落ちてしまう可能性があるということ

です。

キロメーターは、受験仕様のピストでの

タイムも把握しておいてください)

 

もちろん競技レベルも上がっているので

すが、昔と違い公営ギャンブルの人気が

落ちてきているので、選手の数や賞金が

少なくなってきていることも影響してい

ると思います。

 

40年前の競輪学校は、合格者数が春で

125人。秋で125人。

年間合計250人でした。

登録(プロ)選手も4000人もいて、

ギャンブル選手規模は、競馬・競艇・オ

ートに比べても最大でした。

 

いま競輪学校は、受験者数が400人未

満で、合格者数は70人です。

試験も春だけです。

かなり狭き門となりました。

だから、合格者のレベルが上がってきて

います。

また昔と違い、年齢制限が撤廃されたの

も大きな変化です。

以前は、24歳未満までという年齢制限

がありました。

また、他のスポーツからの転向者も少な

かった。今はけっこういます。

競輪選手になるのも大変ですね。

 

そして、指定されたフレームやパーツ

の精度も上がっています。

特にベアリングの精度が上がっている。

速く走れるしタイムが出やすくなってい

ます。

 

ギア倍数で書いたように、ロードレーサ

ーのギアはフロント1枚とリアが8枚あ

れば足ります。

今のパーツの精度からすると、フロント

が1枚とリア9枚がベストです。

 

結論の前に、知人からFP2級試験への

リクエストがあったので、そちらを先に

書きます。

 

 

ちょっと待っててください。

 

もっとシンプルに!(フロントギア⑤/⑦)

 ギアチェンジミスは命取りです。

 

レース中に上り坂で集団の速度が上がっ
たり、誰かがアタック(スパート)をした
ら、アッと言うまに置いていかれること
になります。

そう、実戦でこんなギアチェンジはしま
せん。
ちゃんと練習をしてシフトチェンジ数を

こなしているのならば、する必用がない

ことは、脚が理解できているはずです。

 

ということは、 42×13~17 は
要らない。
無駄なギアです。

 

すると12速といいながら実質は8速。

当時はできませんでしたが、今はリアが
10枚は設置できるので、チェーンライ
ンの狂いまで考えて9枚で抑えたとして
も、以前に比べると実践的にも十分な枚
数があります。

そうです、これだとフロントギアがアウ

ター1枚で足ります。

 

自転車はそのシンプルさから、機能美を

追求した機械だと思います。

 

たったフロントのインナーギア1枚でも

無駄なものは一切排除したい。

 

もちろん街道トレーニングのときの、ベ

ルやライト・反射鏡など法令に基づくも

のは必要ですが、それ以外は一切要りま

せん。

 

走り以外に必要なものは、距離や速度な

んかを表示するサイクルコンピューター

だけです。

 

何もないのが一番いい。

 

僕は最後はピスト以外は乗りませんでし

た。

最もシンプルで、最高の機能美。

これに比べたら、ロードレーサーはごち

ゃごちゃしていて美観が劣っているよう

に感じてしまいましたし、反応が遅いう

えに力の伝わりかたでロスが多い。

 

街道トレーニング、ヒルクライム、ポタ

リング、サイクリングそして2~3泊ぐ

らいのツーリングもピストレーサーで行

っていました。

ステムは前下がりの、思いっきり低いポ

ジションのままです。

スプリントやキロメーターのポジション

設定のまま走っていました。

シングルギアなので、そのたびに最適な

ギアを選んでです。

 

フロントは、48T一枚しか持っていなか

ったため、リアを替えています。

基本は 48×14。

 

ツーリングのときは、リアを15か16

にして。

ヒルクライムはその難易度によって、

16~18の中から1枚を選んで上って

いました。

富士山スバルラインぐらいだったら、何

とかなりそうです。

 

当時の僕の競技者といての実力は、速く

も遅くもないレベルでした。

 

ロードレーサで、ほぼ無風状態のフラッ

トなコースの一人での自力走行時間は、

100kmを3時間弱です。

だいたい2時間45分~50分です。

 

ピストレーサーでは、

キロメーター 1分15秒台

200mハロン 11秒3 がベスト。

 

小さな大会で優勝することはあっても、

大きな大会では入賞しかできない。

 

 

でもここで分かったことは、どういう

自転車とギアを選択したらいいかの答

えでした。

これが違和感、無駄なギア(フロントギア④/⑦)

ここでギアの表を見てみます。

52がフロントのアウターギア。
42がインナーギア。

13~21がリアのギアです。
それぞれの小数点のついた数字が、クラ
ンクを1回転させたときのホイールの回
転数です。

例でいうと、52×13のときはホイー
ルが 4.00回転するということです。

52 42
13 4.00 3.23
14 3.71 3.00
15 3.46 2.80
17 3.05 2.47
19 2.73 2.21
21 2.47 2.00


そして、あることに気付きます。

52×21=2.47
42×17=2.47

そう、このふたつのギア比は、まったく
同じなんです。


僕は練習でもレースでも、基本的に平地
を 52×14 で走っていました。

52×13 は下り坂用です。
下り坂は重力を利用できるので、更にス
ピードを上げるためと、重いギアを踏む
のが楽になるため、ひとつ重いのを設定
してあります。

逆に上り坂は重力に逆らう運動なので、
軽いギアじゃないと速度が落ちてしまい
ます。

こちらの方が走りの対応がしにくいため
に、上り坂に合わせた軽いギアの設定枚
数のほうが多くなります。

平地で 52×14 で走っていて、上
り坂が始まったときに徐々に勾配(傾
斜)がきつくなるとすると、次に使うの
は 52×15 そしてその次は・・・


えっ! 42×13・・・・。



その次は 52×17 
そして42×14 、
次は 42×15、52×19 、
更に 52×21 か 42×17
最後に 42×19 、42×21です。


いちいちフロントもリアもチェンジしな
ければならない。

何だか分かりにくくないか?
実戦でこんなふうに使えるのか?
間違えないか?


何か無駄がないか?


それって皆知っているのか?


ここで気づきがありました!

ロードレーサーのギア倍数(フロントギア③/⑦)

ギア倍数(ギア比)と言うのは、フロン

トギアの数をリアギアの数で割ったもの

です。

 

例えばフロントギア数が45で、リアギ

ア数が15だと、45÷15=3.00

これは、クランクを1回転させると(イ

メージとしてペダルをひと漕ぎすると)

ホイールが(イメージとしてタイヤが)

3.00回転するということです。

 

もしもフロントギアが数60で、リアギ

ア数が15だと、60÷15=4.00

ひと漕ぎでタイヤが4.00回転する。

つまり、ひと漕ぎで1回転分多く移動で

きる。

これがレースだと、その分早くゴールで

きるということです。

ただ、当然ですが、そのための脚力や回

転させるパワー等が必要です。

 

これ以上詳しく書くには、図や写真が必

要になるので、ここでは何となく理解し

ていただければ良いと思います。

 

 

ちなみに、2021年6月3日に行われ

た「青森F1競輪 もりんトワイライト

レース」では、12レース S級特選の出

走9選手のギア倍数はすべて 3.92 

でした。

これはフロントが51枚で、リアが13

枚ということです。

 

この場合のギア比は、51×13という

表示をしますが、ギア倍数の数字の出し

方は 51÷13=3.92 です。

 

最近の競輪は、重いギアのほうが有利だ

ということで、みんなかなり重いギアを

踏みます。

(一時期、かなり重いギアを使って、続

けて優勝した選手がいたため、現在男子

選手は「ギア比を4.00未満にしなくて

はいけない」という決まりになっていま

す)

 

このギア比は重い。

とてもじゃないけど、常人が踏み込める

ものではありません。

 

彼らは片足レッグプレスで、200kgを

持ち上げます。

トップ中のトップでは、280kgを持ち

上げる選手もいます。

 

つまり、ひと漕ぎにかかる力が 200

kg以上。

いくら鍛えたとしても異常な力です。

驚きしかありません。

 

 

ここでやっとロードレーサーのギア倍数

に戻りますが、そのときに僕が使ってい

たギアは、当時としては主流のもので次

の数でした。

フロント 52×42T

リア   13~21T

 

これをギア倍数で表すと、疑問と違和感

の答えが出てきます。

競輪のギア倍数(フロントギア②/⑦)

走りこんでいくと、ギアに疑問をもつよ

うになります。

 

ギアというのは、ペダルにつながってい

るクランクに接続された金属の丸い板、

チェーンを引っかけているあのギザギ

ザの歯みたいなもの。

ギア数というのは、そのギザギザの数

です。

そんなギザギザの数を気にしているなん

て何という暇人だ、と思うかもしれませ

んが、実はこれは非常に大事なものなの

です。

 

 

脚力や走りのタイプによってよっても変

わりますが、必ず理解しなければならな

いものなんです。

 

リアは、レースで使うには、トップが

12か13。

11も、なくはないのですが、フロン

トでカバーできるので、12あたりが

全体のバランスを考えると良いよう

な気がします。

 

リアが8か9枚あれば、ここから楽に

ギア枚数設定の展開ができます。

そうです、僕らの時代は、リアが6枚の

ものしか無かったために、フロントギア

が二枚必要でした。

 

ここまで読んでよく分からない人もい

ると思うので、まずは競輪のギア倍数

のことを書きます。

(かえって分かりにくくなるかも!)

 

競輪では出走選手のデータというものが

あります。

ギャンブルなので、賭けるほうにとって

は、選手の状態から最近の出走レースの

結果、年齢、班、期、バック、戦法(逃

げ、捲り、差し、マーク)、競争得点、

前回成績、上がりタイムの他に出身地や

普段の交友関係(連携がからむため)等

の情報は必須です。

これらを参考にして、レース展開を読み

着順を予想して大事な自分のお金を賭

ける。

 

そう、他のギャンブルと違い人間関係を

読む要素が強い、人間くさいギャンブル

です。

そのせいか、ともすればその賭けたお金

が、他のギャンブルに比べて、とんでも

ない払い戻し金になったりします。

 

特に競輪は、他のギャンブルに比べて

高額の配当が出やすい。

なんと「Dokannto!」の歴代最高配当

金は、4億8426万6440円です。

 

また重勝式「チャリロト」の歴代最高配

当金は、9億598万7400円です。

これは、しびれる!

 

その情報の中でもとても大事なものの

ひとつに、ギア倍数があります。

これの設定で、その選手がこのレース

でどんな戦法を取るかの予想ができる

からです。

 

一見、ロードレーサーのフロントギア

の話に関係なさそうですが、これが理

解できると、フロントギアがシングル

だけで良いにつながっていきます。

 

このギアの、フロントギア数をリアギア

数で割ったものがギア倍数です。

 

その重要性は次のことです。

ちょっとひと休み、自転車のこと(フロントギア①/⑦)

今また、自転車のブームですね。

 

何回もあったブームですが、今は本当に

いろんなところで取り上げられていて、

注目されています。

 

とてもいいことです。

 

実は、ずっと離れていたのですが、自転

車が大好きです。

 

一時期は距離をおいた自転車。

でも、どこかに気持ちが残っていたんで

すね。

また、雑誌とかを見始めています。

 

 

そして、こっちもほとんどやっていない

けど、テニス。

ここ数日は、大阪なおみさんとフレンチ

オープンの話題がたくさん取り上げられ

ています。

 

これはこれで気になりますが、まずは自

転車のお話です。

 

 

この、好きなスポーツでも、やはり自転

車は別格です。楽しすぎる。

 

そんな自転車ですが、先月見た自転車雑

誌の中で、気になる言葉を発見してしま

いました。

 

それは、

「最近は、フロントギアがシングルのも

のが出てきている」です。

 

あ~、やっと来たか。

フロントのシングルギア。

40年待ってたよ。いつか来ると思って

いた。

だってフロントギアは、トリプルどころ

かダブルも、本当は使わないもの。

 

ま~ツーリングで、世界を周るならまだ

しも、日本国内なら要らない。

 

ロードレーサーでもツーリング車でも、

必要ない。

特にいまは。

 

40年以上前の話で申し訳ない気もし

ますが、当時出ていたレースに使って

いたロードレーサーのギアは、

フロント 52×42T

リア  13×14×15×17×19×21T

12速です。

 

メインは、52×14。

これで平地を走り、13は下り坂専用。

後はコースに合わせた登坂用です。

 

毎日100kmぐらいのロード練習をする

のですが、いつもギアに疑問を持ってい

ました。

 

ギアの中に、無駄なものがあるんじゃな

いか?

 

これはロードレースを始める前から感じ

ていたことですが、ギアチェンジをした

のに思った回転数が維持できていない。

でも、脚力の問題だけではない。

 

特にきつい登坂時に、効果を得にくい

感じが強い。

 

ロードレース出る前によくツーリング車

で遠出をしていて、日帰りで1日平均

200kmぐらい走っていたのと、夏休み

には1ヶ月もツーリングに出ていたの

で、ギアに関してはかなり疑問を持っ

ていたんです。

 

そしてその答えは単純な割り算でした。

不動産営業のエッセンス(収入の精査⑦/⑦)

毎週行われる会議なんかは、最低で三つ

はあります。

 

・信託銀行の不動産課との会議

・自社の営業会議

・法律や税金他の勉強会

 

 

信託銀行の会議も報告から始まって、

人事や細かい連絡などがあり、時間も

かかり出席するだけでけっこう疲れて

しまいます。

だけど必須。

接客や物件案内をして会議に出れない

と、あとで目いっぱい怒られます。

どっちが大事なんだ?

 

 

しかし、問題は自社の会議です。

 

当然にメインは、営業数字。

つまり契約予定です。

 

一人ひとりに契約予定を聞くのは当たり

前ですが、ヒアリングされる内容が大変

なんです。

 

こうやって、数字を一人ひとりに聞いて

きます。

所長「今日やった契約の準備、営業電

  話、事務処理、物件調査、下見なん

  かじゃなくて、次の契約につながる

  行動を報告して」

営業A「マンションに「売り物件求む」の

  チラシを1000枚投函しました」

所長「そういう誰でもできることじゃな

  くて、君にしかできない、もっとハ

  イレベルな営業の仕掛けのことなん

  だよ。結果を出すための仕掛け」

営業A「・・・・・・・あのー」

所長「OK、分かった。次の質問」

 

所長「今日の契約予定は?」

営業A「ありません」

 

所長「今週の契約予定は?」

営業A「いま詰めています」

所長「契約の確率は?」

営業A「・・・70%ぐらいです」

所長「期待しているよ。毎日その進捗状

  況を報告して」

営業A「はい、頑張ります」

 

所長「それで、来週の契約予定は?」

営業A「まだ確定していません」

所長「仕掛けは誰に何をした?」

営業A「まだです」

所長「細かくは聞かないけど、仕掛けて

  おいて」

営業A「はい、分かりました」

所長「分かりましたではなく、承知しま

  した、だろ?」

営業A「はい、承知しました」

 

所長「今月の他の契約予定は?」

営業A「まだ決まっていません」

所長「ああそう。早く決めるように頑張

  って」

営業A「はい、承知しました」

 

この後、来月の契約予定、3ヶ月内の契

約予定、6ヶ月内の契約予定、1年内の

契約予定、3年以内の契約予定までを、

一人ずつ各営業マンにヒアリングしてい

きます。

 

これを、営業所の全営業マン20人に。

 

会議が長くなる。

 

他に伝達事項や会議内研修、営業トピッ

クス(最近自分で経験した営業体験)、

日経新聞や不動産業界誌を読んで気付い

たことでの各自の発表等々。

 

面倒くさい奴だな。

 

嫌な会議だな。

 

これを読んでいると、そう感じる人が多

いんじゃないかと思います。

僕も初めは、そう思いました。

 

しかし、ここにフルコミ営業で生きてい

くためのエッセンスが、ギュッと詰まっ

ていたんです。

 

それは次のことでした。

生涯賃金を考える(収入の精査⑥/⑦)

フルコミ営業を考えたときに、これを続

けていく為にはこうしなければならない

という大きな原則があります。

それは、毎月の収入の確保だけでなく、

来月、再来月、それ以降の契約と収入

予定を早めに確定させていくこと。

 

問題は、ほとんどのフルコミの営業マン

がそれを真剣に考えていないこと。

また、考えていたとしても方法が分から

ずに迷ってしまっていることです。

 

 

ここで、銀行系不動産会社員時代の話を

したいと思います。

ある時、東京の営業所から僕のいる営業

所に会社設立メンバーでもある、年下の

所長が転勤してきました。

表面的には優しい感じですが、営業の数

字やコンプライアンスには非常に厳しい

態度を取る人です。

もとは、不動産の融資を行う銀行系の金

融子会社にいたのを、当社の役員が引き

抜いてきた人です。

 

40代前半。

頭もいいし営業力もある。

本店の役員だけでなく、社長にもコンタ

クトできる立場。

社長は、信託銀行からの天下りで、2~

3年しかいないので、20年以上在職し

ている所長のほうが、会社のことをよく

分かっています。

 

また、会社にいながら、司法書士、不動

産鑑定士も取っています。

宅地建物取引士は、大学生のときに取っ

たとのことです。

 

当時、僕のいたこの会社は、

資本金15億円。売り上げ130億円。

社員数850人でした。

 

この所長が営業所でやる毎週の営業会

議で、各営業マンに求めるものがあり

ました。

 

それは、契約予定です。

 

 

なんだ当たり前じゃない、と思ったと思

います。

 

だけどこの契約予定というものの考え方

がまったく違った。

根本から違っているんです。

 

今ではなくて、次を見ている。

そして次の次も見ている。

 

果ては会社の将来や、10年、20年、

30年後やそれ以降を見ている。

 

自分が定年して既にいなくなった時の、

会社の将来とそこにいる社員やその家族

のことまでを考えながら、今の仕事をし

ている。

 

ただ本人、はそんなことは言わないし、

共感してほしいとも言わない。

 

後で思うと、自分の営業のスタイルや

考え方を見せて、それを感じ取ってほ

しいと思っていたようです。

 

そんなことは、当時の僕や他の社員に

は全く理解出来なかったし、思いつき

もしなかったため、

(なんか、やっかいな上司がきたな)

としか思えませんでした。

 

それが初めて出たのは、毎週行われる

営業会議でした。

 

長く疲れる会議。

 

 

 

でもそれは、営業マンが一生に得られ

るお金にも関わってくることでした。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実際の収入(収入の精査⑤/⑦)

前にも書きましたが、今の仕事の進め

方はパラレルワークです。

 

その前段階に、ハイブリッドワークが

ありましたが、話の流れからちょっと

順番を前後して書きます。

 

 

関連する複数の業務を、同じような力

の入れ方ですすめて相乗効果を高める

パラレルワーク。

 

もう一度その内訳は、

・個人事務所(不動産専門のファイナ

 ンシャルプランニング事務所)運営

・宅地建物取引士の登録実務講習講師

・不動産専門のWEBライター

・財閥系不動産会社のマンション管理

 員及び管理員の現場教育担当

・警備会社の現場セキュリティ業務

・不動産会社のシニアコンサルタント

・弁護士事務所の不動産案件業務サポ

 ート

・住宅金融普及協会住宅ローンアドバ

 イザー

・シニアライフ協会の相続手続アドバ

 イザー

・IT会社が作っているWEB不動産広告

 の物件ピックアップと広告内容チェ

 ック及び東京エリアと神奈川エリア

 営業推進役

 

 

これらを毎月の収入別に整理すると、

 

・個人事務所収入   22万円

宅建士の講師     4万円

・WEBライター     2万円

・マンション管理   18万円

・警備員       20万円

 合計        66万円

 

尚、不動産会社シニアコンサルタント

弁護士事務所のサポート、IT会社の広告

業務に関しては固定の報酬を受け取って

いません。

また、住宅ローンアドバイザーと相続手

続きアドバイザーは、それ単独では報酬

は発生していません。

それらの理由については、また次の機会

に書きます。

 

 

少しぶれるときがありますが、だいた

い 月収70万円ぐらいです。

 

 そこに不動産仲介やコンサルティング

の収入が、年間10万円~800万

円です。(フルコミ4年目から現在)

これはずいぶん、ぶれてしまいます。

 

フルコミ営業を始めてからの1~3年

目は、ほぼフルコミだけで年収700

~800万円でした。

 

それでもいいのかもしれませんが、以

前書いたように収入が安定しにくい。

 

ときには、100か0かというような

収入になります。

 

現実的に考えると、まずは収入の安定

が優先課題でした。

そしてそこに不動産によるフィーを足

していく。

 

でもこのやり方だと、ダブルワークの

延長や変形等ではないかということも

言われそうです。

 

それを完全には否定しませんが、ここ

が大きなポイントで、答えでもあるん

です。

 

固定で入る業務委託の内容は、すべて

不動産に関係するものです。

警備業務も、実はそうなんです。

 

なかなかそれらは結び付きにくいとは

思いますが。

 

それをこれから説明していきます。

 

 

そろそろここは潮時か(収入の精査④/⑦)

銀行の課長が審査部の審査にひっかった

のは、同姓同名で生年月日が同じ人に反

社会的勢力の人がいたからでした。

 

そして芸能事務所の社長から紹介された

人も同姓同名(ただ字が少し違った)。

 

会ったときに予感がしたので、話を振り

ました。

 

センバ「会社員時代の部下にAさんと同

じ名前の奴がいたんですよ。名前に夏が

付くのは7月生まれで、たしか海の日か

ら2~3日過ぎた日あたりが誕生日だっ

たかな。やたら誕生日のアピールするん

で、みんなに面倒くさがられていて」

 

A「えっ! それ同じじゃん。そいつは

何年生まれ?」

 

セ「いま40歳ぐらいだから、〇〇年ぐ

らいだったと思いますけど。」

 

A「俺もそうだよ。すげー偶然。本当に

こんなことあるんだ」

 

(同姓同名で誕生日が一緒の芸能関係

者。反社チェックに引っかかった奴に

間違いないな。)

100%かどうかはわかりませんが、

付き合わないほうがいい。

 

A「マンション買いたいんだよね。す

ぐに出せるのは、5000万円ぐらい

かな」

 

セ「希望条件を教えてください。まず

は場所とか沿線とか」

 

一応、話の流れからヒアリングをかけ

ますが、こっちはマンションを探すつ

もりはないので、一生懸命に聞くふり

だけします。 

 

そろそろここも潮時だと思い始めてい

たので、別な事業を始める予定になっ

たと社長に伝えて、約1ヶ月後に不動

産事業部から離れました。

 

約2年間の不動産事業部の運営。

その間に入ってきた30代の営業マン

に仕事を教え・引継ぎをして、ここを

離れました。

 

2年間の僕の売り上げは、約2000

万円。

会社員時代だったら、半年の営業数字

です。

ただ、フルコミの個人事業主だと、こ

れで十分な感じもします。

そう、不動産営業は、力があれば個人

のほうが簡単に稼げるんです。

僕の取り分は、2年間で1400万円

程度です。

額面年収700万円。

 

他に、当時はそんなに多くありません

でしたが、僕の個人事務所収入もあり

ます。

 

まあまあかな。

いや、まだ足りないな。もっと上を目

指さないと。

 

100を目指しても、達成できるのは

半分ぐらいのはずです。

 

この芸能事務所にいるうちに、具体的

な次のやり方の骨組みを考えついてい

ました。

仕事をしながら、考える時間がたくさ

んあったのはありがたかった。

 

それは、確実なものと不確実なものを

組み合わせたやり方。

 

ハイブリッド型ワークです。

 

 

 

お客さんに言えないこと(収入の精査③/⑦)

銀行系の不動産会社には、他の不動産会

社には無いものがいくつもあります。

 

その中で今回引っかかったのは、反社会

的組織情報。

銀行には、この他にも独自の膨大なデー

タがあり、銀行の取引なんかで常に監視

的に使われています。

 

今回は、銀行グループでの不動産売買契

約ということで、当然審査のチェックが

入りました。

 

そして引っかかった。

誰が・・・・・?

 

 

そうです。課長です。

 

どういうことだ?   

本当か?

 

これを僕が説明するって・・・・・・。

どうやって。

 

銀行の審査部情報から当社の審査部への

指示だから、従うしかありません。

 

建売業者さんには何とでも言えるのです

が、課長には本当のことをそのまま伝え

るのはまずい。

ただ、時間が無い。

契約の準備をしているはず。

 

とりあえず銀行に向かいました。

支店に着くと課長は打ち合わせ中。

 

しばらくすると打ち合わせが終わ

り、にこにこしながらこちらに来

ました。

 

「契約事項の確認ですか?」

 

(なんて言おう)

 

 

 

その時、僕の携帯が鳴りました。

 

本社の審査部から、個人の審査が通った

から契約を進めて良いとのこと。

 

逆に、なんで・・・。

 

電話で簡単に説明がありました。

実は、課長と同姓同名、生年月日も同じ

男性で、芸能関係者を名乗る反社会的な

組織に所属する人がいたため、確認に時

間がかかったとのこと。

 

こういった場合は、詳細の確認が取れる

まで、契約だけではなく接客等すべてが

停止されます。

 

他の不動産会社になくて銀行系不動産会

社にしかないもの。

特に都内の支店や営業所に多いのが、こ

れです。

ホームページや広告なんかで初めて問合

せたお客さんのケース。

 

名前の他に生年月日を聞かれる。

 

実はこれ、それが分かった時点で会社側

は、審査部にチェックをかけるんです。

反社会的勢力に属していないか、法律行

為で問題を起こしていないか、融資等で

過去問題を起こしたことがないか等々。

 

なぜなら、そういう人物に会社として、

関わらないようにするため。

銀行やその関連会社らは、過去に何度も

そういった事案に晒されてきています。

そして大きな事件になっているために、

できるだけ未然に防ぎたいんです。

 

仕方ないのかな、という気もします。

 

でもお客さんは、既にそんなチェックを

受けているなんて夢にも思わない。

多分これが分かったら、気分を害する人

もいると思います。

 

考えようによっては、契約するお客さん

の相手の安全性の担保が取れているとも

言えますが。

 

 

これが後で、個人事業主として慎重に行

動することに繋がります。

 

 

危ない奴には近づくな(収入の精査②/⑦)

不動産情報は自分のネットワークだ

けでスタートしたのですが、たまに

社長から案件の相談がありました。

 

「長野の山の中にある能を踊る舞台

を山ごと売ってほしい」

 

「女優の〇〇さんが那須の別荘を売

りたいと言っているので、センバさ

んのネットワークだけで、情報を表

に出さずに売ってほしい。彼女たち

が不動産売却をすると、人気がなく

なってきている。オファーがなくな

っているなんて、噂に出ることがあ

る。表に出るのは嫌がるから、内々

で秘密裏にやってほしい」

 

結果、これらの情報はあまり売買に結

びつきませんでした。

 

そのうち社長の性格から、仕事で知り合

った人なんかの案件も振られるようにな

りました。

 

ただ、その中で変に気になった人がいま

した。 

有名人じゃないけど、どこかで聞いたこ

とがある。

 不動産業界が長いと、そういった嗅覚が

鋭くなってきます。

 

それは、以前担当していた銀行の支店、

渉外1課の課長と同じ名前と生年月日だ

ったからです。

その30代の男性課長は、不動産に向き

合ってくれる人でした。

 

銀行員の中には、不動産にあまり興味が

ないため、売買に結び付く事案を逃す人

が多くいます。

そう、彼らは不動産業者ではなく、金融

マンなのです。

この課長の動きについては、面白かった

ので別に記載します。

 

以前この課長から不動産の相談を受けた

ことがありました。

「東京都町田にある実家は、古い一戸建

で、数年前に父が亡くなってから空家に

なっている。自分一人で相続人したが、

維持するのも大変なので売却したい」

 

5000万円の事案ですが、前に書いた

本店ルールのため、僕に営業成績はつき

ません。

上席に頼んで、初めから町田営業所の担

当者をつけました。

また買主は、こちらで建売業者を見つけ

ておいて、売主の手数料はグループ割引

はあるものの、両手仲介。

日程も詰め、事務処理だけ営業担当者に

任せた感じです。

 

しかし、何と契約2日前に契約に待った

がかかってしまったのです。

 

その待ったは、売主、買主、関係者や当

社の本部からではなく、課長が所属する

銀行、そう当社の親会社からです。

 

そこがダメと言ったら、ダメなんです。

そして銀行の担当者から、売主と買主に

はこの理由を話さないようにというお達

しつき。

 

ダメなのに理由を話すなとは、どういう

ことだ。

それって、説明できないじゃない。

しかも説明するのは、僕の役割だという

ことなんですけど。

 

ホントどうすんの?

不動産、一見さんお断り(収入の精査①/⑦)

フルコミ営業の話に戻ります。

 

どういうふうに収入を安定させながら、

できるだけお金をかけずに確実な不動

産情報を取り込んでいくか。

 

しかも個人事業主としてなので、売買契

約で万一のことがあった場合、個人の責

任が問われるかもしれない。

 

その答えが出る前に、人づてで機会があ

って、東京にある小さな芸能事務所の不

動産部門をまるごと使えることになりま

した。

 

不動産部門といっても、実質はまったく

可動していない不動産部門。

その芸能事務所の社長は宅地建物取引

士を持っていて「いつか大きく儲かるん

じゃないか」と思い、宅地建物取引業

免許を取り30年近く免許更新だけをし

ていて、一度も売買契約や賃貸契約も

したことがない。

免許番号だけみると、古いし更新数が

多い。

老舗の不動産会社みたいです。

 

だから喜んで、不動産部門ごと貸してく

れたんです。

ただ、机と電話がひとつの事務所で、

100%誰も来ない。

 

昔売れたタレントさんが数人登録や業務

提携しているだけで、事務所にはその人

たちも来ない。

一人だけ、時々仕事が入ってくるような

20代の女性タレントさんがいたのです

が、全く聞いたことのない人でした。

その人も事務所には来ません。

 

社長も基本的には事務所に来ないので、

連絡をしないと事務所が使えないのです

が、不動産部門を運営するという業務委

託契約でノルマもなかったので、けっこ

う気楽にやっていけました。

 

売買契約があったときは、総手数料また

コンサルティングフィー全額の60%

がこちらの取り分。

この取り分率はフルコミ分としては多め

なのですが、事務所の社長は不動産に関

してはまったくの素人のせいか、これで

いいとのことです。

本当に大丈夫かと、こっちが心配をして

しまいます。

 

ちなみに最近は、不動産フルコミ営業募

集。コミッション90%とかの訳の分か

らないネット求人を見かけることもあり

ますが、会社経営から考えるとありえな

いですね。

また、そのパーセンテージの場合、宅地

建物取引業法の「名義貸し」に抵触する

可能性が、非常に高くなります。

この辺りは、不動産法務専門の行政書士

である 山地正朗先生(杉並区)が詳し

いので、先生のホームページを見てくだ

さい。 

 

 

そして芸能事務所の社長からも、不動産

売買話が出るようになりました。

 

これが一般のお客さんだったら、こちら

も対応します。

また、鉄道系や銀行系不動産会社からの

紹介だったら、もちろん対応します。

 

しかし海千山千の、しかも芸能界がらみ

の案件。

乗ると面白いかもしれませんが、リスク

がありそうです。

 

こちらが全責任を負う個人事業主として

は、慎重になります。

 

高級なお店ではないのですが、初めての

お客さんや、軽い先の紹介のお客さんな

どの一見さんは断りたいのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新しい踊り子はあずさだった(プチ旅行①ー⑤/⑤)

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(むかい庵のアマビエ)

 

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(さくらソフト)

 

 

そこへ後ろから声が。

 

「このお雛様は、私たちが毎朝飾り

付けて、毎夕かたづけていま~す」

「お賽銭箱のほうに、ご寄付をお願い

しま~す」

机のうしろの椅子に座った実行委員の

方たちの呼びかけでした。

 

えええっ!毎日やっているの!

118段も!

周りにいたたくさんのお客さんも驚い

ています。

階段の下、目の前にあったお賽銭箱を

初めは誰も気にかけていなかったので

すが、みんな一斉にお賽銭を入れはじ

めました。

 

これは大変すぎる。

雨が降ったときの謎が解けました!

お疲れさまです。

 

その後、駅近くの「まると水産」で地魚

の食事をしました。

お刺身がめちゃくちゃ美味しかった。

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そして伊豆急行線に乗り、熱海へ。

 

駅ビルでお土産を買おうと思っていたの

ですが、心配だったので改札の駅員さん

に尋ねると、

「南伊豆フリー乗車券は、伊東より南側

がフリー区間なので、こちらで降りると

差額330円が必要になります」との

こと。

先に書いていたフリー区間の内容は、

ここで分かったことです。

(でもよく見ると、駅のポスターにちゃ

んと記載してありました)

 

ちょっとめんどくさかったのと、ちょ

うど快速アクティーの発車時間時間

が近かったため、駅構内にあった小

さな土産物屋さんで買い物を済ませ

て、駅から出るのはやめました。

 

そして快速アクティーで帰路へ。

 

 

今日のプチ旅行で、次の3つのことが

分かりました。

 

1・アクティーは意外と速い。そして思

  ったよりも揺れる。

 

2・「南伊豆フリー乗車券」はとても便

  利で楽しい。

  料金は、出発地から伊豆急下田往復

  より安く2日間有効なので、伊豆高

         原、伊豆稲取、河津での途中下車や

         その先まで東海バスで観光をする人

         に、とってもお得な乗車券である

 

3・新しい「踊り子」と「湘南」は、

  2019年春まで中央本線等で運行

  されていた「あずさ」と「かいじ」

  でした。

 

「あずさ」と「かいじ」だと分かったの

は、河津駅で停車したときに感じた二度

めの違和感からです。

 

直感的に、電車の長さがおかしい。

セキュリティ業務の関係上、毎日たくさ

んの電車を見ています。

東海道線は10か15輌編成なので、

「踊り子」の9か14輌編成に対して、

停車位置の違いから違和感を覚えたん

です。

 

これはどこかの電車を持ってきたんじゃ

ないか。

そうすれば、最初に乗った時に感じた

違和感も納得できそうです。

 

そう、新車の匂いがしなかった。

 

2020年に新車が投入された 総武

線快速・横須賀線の電車は、車内点検

時には、すごく新車の匂いがしていま

した。

それがない。

 

後日、駅のホームの立番さんに確認す

ると、「踊り子」と「湘南」は、やは

中央本線等で運行していた「あずさ」

「かいじ」をリニューアルした物だ

と教えてくれました。

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河津駅のホーム) 

 

だから新車の匂いがしなかった訳です。

 

そして9と14輌編成なのは、松本車

両センターは最大9輌しか入らないた

め、基本の運用車輌は9輌。

またはそれに5輌を連結して14輌編

成になるそうです。 

 

電車の好きな方には当たり前すぎるこ

となのでしょうが、知らなかった~。

 

でもこのことで、また半歩電車が好き

になったような気がします。

 

 

(追記 2021年6月21日4時)

定期運用から離脱されたと思っていた 

185系の電車、旧「踊り子」は、ま

だ引退していませんでした。

 

イベント等の臨時電車として走ってい

ます。

4~5月には栃木方面で、快速「あし

かが大藤まつり1号・2号」として

運用されました。

 

6月には鎌倉で快速「あじさい号」で

運用されています。

 

7月には、快速「谷川岳山開き号」と

して上野~土合間で運用予定です。

 

そしてそのたび湘南から横浜方面へ、

「回送」として走って行くこの電車を

見守っています。

 

 

(追記2 2021年7月12日2時)

残念ながら「南伊豆フリー乗車券」は、

2021年6月30日をもって販売を

終了しています。