yururi-furu’s blog

ゆるりと続けるフルコミ営業

リライト編・FP2級試験ポイント(ここだけFP2級試験ちょっとポイント③)

ここから、10年前に作った僕のホーム

ページの中の「ここだけFP2級試験ちょ

っとポイント」を加筆・修正したものを

公開していきます。

 

ホームページのものも、何度も加筆・修

正してありますが、とても大切なことを

書かないでいました。

これは特に意味があってというよりも、

どこかの機会で、再公開したときにでも

完成度を上げて、もう一度書きたいと思

っていたからです。

 

現在、ホームページではアクセス解析

ていませんが、解析していたときには、

FP試験の2週間前ぐらいからアクセス数

がいきなり増え始めました。

 

個人事務所のホームページなので、普段

のアクセス数は数十件程度だったのが、

いきなり数百件から千件超えまで伸びま

した。

ほとんどがFPのページです。

このことは、FPの試験前になると毎回つ

づいていました。

 

少しでも、皆さんのお役に立てれば。

 

それをこれから、ここで公開していきた

いと思います。

 

 

 

ここだけFP2級試験ちょっとポイント

 

たくさんのサイトで学習方法が紹介され

ていますので、ここでは他のサイトで書

かれてないポイントと、試験についての

考え方だけを取り上げてみます。

 

 

まず、FP3級を受験された方は分かると

思いますが、FP2級試験も同様で、覚え

なければいけない範囲がとてもに広い割

に、知識の深さはピンポイント的に深い

だけで、全体的にはそれほどでもないと

いうことです。

 

3級試験の難易度は国家資格としては低

く、合格率は高くなっています。それに

対して2級試験は、合格率が14~60

%台とその回や試験機関によってばらつ

きがあります。

 

当然3級よりは深く確実な知識が必要と

なります。

消費税のように、3級試験では出題され

なかった分野も出題されますし、計算式

を覚えておかないと、実技試験では全く

解けない問題も出題されます。

 

私は、3級試験のとき計算式を覚えてい

なかったのですが、計算問題のある実技

試験は全問正解でした。

 

しかし2級の場合、もちろんそんなこと

は無理です。

 

広く浅く、そしてポイントを絞った勉強

必用になります。

 

そのためには、この資格を理解しなけれ

ばならないと思います。

 

 

この資格、FP2級試験とは次のようなこ

とです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まずはFP3級試験(ここだけFP2級試験ちょっとポイント②)

FP3級試験の良いところは、その難易度

度の低さにあります。

 

国家資格で専門性が高いのに、合格しや

すい。

勉強する範囲が広く、テキストも厚く内

容が難しそうに見えるのに、合格率が非

常に高い。

 

そこに尽きます。

ファイナンシャルプランナーの入門的な

試験です。

 

でも知名度が高いので、知らない人から

見れば、なんか良さそうな資格です。

良い意味で、ギャップのある資格です。

 

 

3級ファイナンシャルプランナーの試験

は、学科と実技というものがあります。

学科は、ライフプランニング、リスク管

理、金融資産運用、タックスプランニン

グ、不動産、相続・事業承継対策の基本

知識を問う問題です。

そして実技は、その範囲の応用問題で、

簡単な計算なんかが出てきます。

 

でも大丈夫!

構えることも、心配するなんてことは必

要ありません。

 

そのときによって幅がありますが、

学科の合格率は 70~80%

実技の合格率は 80~90%

 

とても合格率が高いんです。

 

「1週間でFP3級に合格できる」という

テキスト&問題集があるぐらいです。

 

なぜそうなのか。

 

これは公表されているFP協会の過去問題

なんですが、学科試験の60問の内最初

の30が2択なんです。

そして続く30問が3択。

各1問1点の、60点満点。

合格点は6割正解の、36点。

 

これは何も知らなくても、そこそこ当た

りそう・・・・・いや、できそうな気が

します。

問題を見てると、3択だってなんか何と

かなりそうです。

試験時間は120分もあります。

 

実技試験のほうは応用問題で、全部で

20問。

各1問5点の、100点満点。

合格点は6割正解の、60点。

 

国家資格試験だけじゃなく、公的資格試

験だってだいたい70%の正解で合格す

るものが多いのに。

どう考えても、合格させることにシフト

されています。

 

ちなみに、学科試験と実技試験のどちら

かしか受からなかった場合は、受かった

方だけの一部合格証書が発行されます。

この一部合格証書には有効期限がありま

す。有効期限は、合格した年度の翌々年

度までです。

その期限までは、不合格だった科目のみ

の受験で大丈夫です。

両方の科目に合格すると、合格証書とフ

ァイナンシャル・プランニング技能士

あることを証明するカードが発行されま

す。

このカードは、1級と2級は顔写真が入

っています。

3級のカードには顔写真はありません。

 

 

このように、とても優しい資格試験で、

チャレンジしたくなります。

そして資格を取得すると、自信になる。

 

新しいものに挑戦したり、勉強を始める

きっかけになるところが、3級の良いと

ころです。

ぜひ、頑張って受験してください。

 

 

そして次からは、僕のホームページに掲

載してある「FP2級試験ポイント」を加

筆・修正したものです。

 

ホームページには無い、とても大切な一

言を加えてあります。

 

 

 

ここだけFP2級試験ちょっとポイント(ここだけFP2級試験ちょっとポイント①)

また話が変わりますが、この時期(5~

6月)はどうしてもFP試験の質問が増え

るので、先に書くことにします。

 

以前書いたように、不動産のフルコミ営

業を始めるなら、次の資格を持っていた

ほうが、絶対にいいです。

 

・宅地建物取引士

・ファイナンシャルプランニング技能士

・住宅ローンアドバイザー

 

僕は、宅地建物取引士試験では、徹底

的に知識定着に特化した勉強を行ったた

め、他の人にそのやり方を教えることは

難しいんです。

沢山ある他のサイトを参考にして、ポイ

ントを学んでください。

 

また、住宅ローンアドバイザーは、講習

後にテキストを持ち込みの試験のため、

講習をしっかり聞いていれば理解できる

と思います。

宅地建物取引士の登録実務講習と同じ

く、落とすための試験ではありません。

教室でのDVD講習でしたが、そんなに

難易度の高い講習や試験内容ではない

ので、ぜひチャレンジしてください。

 

ちなみに、宅地建物取引士登録実務講

習では、学校側から講師に対し、「誰も

落とすな。全員合格させろ。最悪でも、

99%合格させろ」と言われています。

 

2万円ぐらいの講習料がかかるため、

落ちた人がいると、クレーム処理がか

なり大変だとのことでした。

学校の評判にもかかわります。

 

 

そしてファイナンシャルプランナーの資

格試験。

 

この資格は、国家資格です。

 

その内容は、金融、税金の制度、保険、

年金、不動産、住宅ローン、相続など

人生やライフスタイルにおける総合的な

お金に関する幅広い知識を習得してゆ

く、非常に専門的な資格です。

 

ただし、業務が重なる他の資格である、

税理士・公認会計士日商簿記・アクチ

ュアリー・証券外務員・証券アナリスト

・ビジネス会計・CFA・DCプランナ

ー・貸金業務取扱主任者・保険募集人

・宅地建物取引士などとは異なり、ファ

イナンシャルプランナーを持っていれば

ればこういったことができる、といった

資格ではありません。

 

大きな特徴は専用呼称です。

 

「○級ファイナンシャルプランニング技

能士」と名乗れる、という資格です。

 

つまり、この資格を持っていることで、

なにかアドバイスや取引を行っても、規

定に基づいた決まった報酬が発生する

訳ではないのです。

 

報酬を受け取ってもよいのですが、算定

基準がないのです。

 

じゃあ何故この資格を取る必要があるの

かと報酬については、他のサイトなんか

では見たことがなく、誰も言及していな

いのですが、それだけでも長くなってし

まうので次の機会にすることにします。

 

でも、このファイナンシャルプランナー

は、大切な資格だと思っています。

 

その入り口である3級が、大切だと考え

ているんです。

  

 

たぶん、きっと。 

プチ・プライベートバンカー(フルコミ営業として生きる⑤)

鉄道系不動産会社のときもそうでした。

湘南とはいえ、1区画70坪もある分譲

地は当時1億円前後していました。

 

今から30年前の話ですが、その分譲地

は分譲してから既に30年近く経過して

ています。

 

もう相続や、始まったばかりのライフケ

アマンションへの買い替えが出てきてい

ました。

そこではやはり、相続税の問題が起きて

います。

ここで後のヒントがあったのを、僕はま

だ気づいていませんでした。

 

高齢者の資産組み換えです。

 

 

そして信託銀行系不動産会社での仲介

コンサルティング

 

傾向として、男性は資産としての不動

産が好きで、女性は現金のほうが好き

です。

女性は不動産はよく分からない、面倒に

感じることが多いようです。

 

2019年のデータですが、日本人の平

均寿命は男性が 81.41歳。

女性は 87.45歳

 

この平均寿命というのは、2019年に

生まれた子供が何歳まで生きるかとい

うことです。

つまり、いま生きている人はもっと早く

亡くなるということです。

そして常に男性のほうの寿命が短い。

更に、認知症が発症する平均年齢は意外

と早く 51.3歳です。

意外と 65歳を超えると、女性のほう

認知症等の発症率が高くなります。

 

また業務上の経験から、男女を問わずに

70歳を超えると体力が落ちてくるのを

強く感じるようになる。

75歳を超えると、認識力なんかが落ち

てきます。

 

そして一般的な家の買い替えは、体力に

余力のある 60代半ばまでに終わらせ

る人がほとんどで、その年齢を過ぎると

積極的な自宅の買い替えは行わなくなっ

て、やったとしてもリフォームやリノベ

ーションだけになります。

 

また男性は、不動産に対する執着心が

強く、生前中に自宅以外の不動産を処分

したがらない。

 

結論として、一定以上の資産を持ってい

る男性は、その資産を不動産として所有

することが多い。

そして奥さんより先に亡くなる。

奥さんは、不動産よりお金のほうがいい

ので、早く換金したいと考える。

それなりの年齢になっていると、あまり

高い価額の不動産売却にこだわらない。

そのときは、考えるのもおっくうになっ

てきている。

 

僕には、それをきちんとサポートできる

経験と知識がありました。

本来の意味とは違うのですが、イメージ

として不動産専門のプライベートバンカ

ーみたいなものです。

 

その人のために寄り添えそうです。

 

ただ、そのサービスをどうやって届ける

のか、その人たちに、どうやって出会え

るようにするのか。

 

実は、信託銀行の不動産会社員時代に、

あることを考えていました。

 

 

それは、思いつきそうで誰もやらない、

次のことです。

 

チャンスの取り込み方(フルコミ営業として生きる④)

銀行系不動産会社の良いところは、他の

不動産会社にはない勉強ができること。

経験を積めることです。

 

よく、自分はいろいろな不動産売買をや

ってきたので何でもできる、と言って求

人に応募してくる営業マンがいます。

 

採用担当からすると、「またか」です。

 

でも銀行系の不動産会社のように、銀行

の支店を売却したり、省庁関係の不動産

を扱ったり、高度な法人資産の組み換え

M&Aに関わる不動産売買を経験する

ことは、ほとんどないはずです。

 

なぜなら、これらの情報は表に出ないか

らです。

次の機会にしますが、業法的にも情報の

公開はできないんです。

 

 

僕は、2日で90件の売買契約を締結し

たことがあります。

これも他では、なかなか出来ないことだ

と思います。

 

 

さっきのお客さんの話に戻ります。

 

でも確かにそうです。

高く売るには時間がかかることが多く、

ともすれば売却価額の見直しが必要にな

ったりします。

本人の言葉にそれが凝縮されてました。

 

「もう私にはそんなに時間がないの。お

金に換えておきたいの。よけいな不動産

を持っていたくないの。これから始まる

次の相続(二次相続)で子どもに迷惑を

かけたくないの。」

 

そうです、このあたりの一定の資産を持

っている層のお客さんは、お金ではない

んです。

お金は、もうそんなに要らないんです。

 

現在、日本の人口は約1億2600万人

です。

そして1億円以上の金融資産(お金)を

持っている日本人は、740万人。

なんと、17人に1人です。

 

今朝の通勤電車の中で、その何人かにす

れ違っています。

 

そしてその一定数は、高齢の方が保有

ています。

 

 

こんなこともありました。

神奈川県の湘南のある町です。

海に近い町の○○丁目は、すべて個人の

所有地でした。

そこは、相続のたびに相続税が払えず、

土地を切り売りする。

今の所有者も高齢なので、次の相続を心

配しています。

「もう不動産は要らない。すべてお金に

換えたい。しかし今売ると譲渡税がかか

るから、売ることもできない」

 

こういった不動産の悩みを持つ高齢者

は、実に多いのです。

そしてこれは信託銀行の得意とするとこ

ろです。

 

これを個人で取り込めないか。

マーケットは既にあり、しかもこれから

も広がっていく。

 

過去の不動産仲介事案を思い出すと、ひ

とつの共通点がありました。

 

 

それはこういうことでした。

大きくてニッチ?な不動産市場とは(フルコミ営業として生きる③)

その後も、そんなに遠くない時期に亡く

なるというようなことを繰り返し話して

います。

 

かなり引いている銀行員たち。

 

グループ会社の上部組織で、直々の支店

長の営業。

明らかに張り切りすぎている。

 

紙の資料を使いながら、30分ほどの説

明と営業を行いました。

最後は僕にバトンを渡してきたので、そ

れをフォローするように、「相続が争続

にならないように、お客様に良いご提案

とお手伝いができる機会が増えてくると

思いますので、お力をお貸しください。

ぜひご協力ください。

宜しくお願いいたします」と何とか締め

ることができました。

 

しかし、営業が終わってから、今まで自

分の中で何かモヤモヤとしていたものの

整理がつき始めた気がしてきました。

 

そうです、支店長の表現はよくなかった

のですが、確かにその通りなんです。

 

日本での少子高齢化や人口の減少問題。

何気なく聞いていた問題。

聞き流していたニュース。

ああ・・・またこのニュースか。

 

だけどこういったことを真剣に捉え、

ビジネスに結びつけている人は、既に

いるはずです。

 

でも自分でできることは無いのか。

不動産売買やコンサルティングに、結

びつけられることは無いものか。

 

ただ、これですぐ何かを考えたり、思い

ついた訳ではありません。

 

だけど、何か大きな大きなヒントをもら

った気がしました。

 

その後も、銀行系特有の不動産案件に関

わっていくうちに業務経験と知識、小さ

な積み重ねが増えていきます。

少しづつ何かが分かっていく、複雑なジ

グソーパズルが一つづつ完成していくよ

うな感覚です。

 

いや、実際はそんなに大袈裟なものでは

ないのですが。

 

 

あるとき信託銀行の紹介で、横浜の相続

不動産の案件を受託しました。

お客さんは、80代の女性です。

ご主人が亡くなったので、自宅以外の不

動産を処分したい。

複数の不動産を相続して、横浜の不動産

はその中の1件です。

 

現地と役所の調査をして、査定報告で自

宅を往訪するとお客さんから、

「こんなに高い値段でなくていい」との

こと。

普通は、少しでも高く売りたいと言われ

ます。

 

 

ここに、とてつもなく大きくて、でも実

はニッチな不動産市場がありました。

そして、組織ではなく自分でなんとかで

きるかも知れない。

 

それはこういうことです。

 

 

支店長の衝撃営業(フルコミ営業として生きる②)

あるときに同行した財務相談員(財相)

さんとのことです。

 

80代の女性客宅を往訪。

 

財相「今回、お預かりしている○○商品

    が満期になりました。これはどう

   しま しょうか」

 

女性「どうすればいいですか」

 

財相「△△商品にして、何年かお預かり

    しましょうか」

 

女性「それでお願いします。あと家にお

   金があったので、普通預金口座に

   入れておいてもらえますか」

 

女性はおもむろに、500万円を渡しま

した。

 

財相さんは預り証を出して、お金と通

帳、銀行印を預かります。

 

何も起こらないけれども、これらを預か

るとなんでもできてしまう。

 

確かにお客さんは、高齢で足も悪い。

聞いてみれば、生活費を下すとかも

すべて財相さんが行っているとの事。

 

こういうお客さんが不動産を売却すると

きは、価格から諸条件まですべてこちら

に任せてくれます。

ほとんどが、買い取り業者の即決です。

 

信託銀行の担当になり、銀行員や財相さ

んをきちんとサポートできると、営業数

字の心配が小さくなります。

 

そのかわり、朝は信託銀行に出勤しなけ

ればならないとか、朝礼に出たり、不動

産の勉強会を開催する、呼び出されると

すぐに対応することが必要になります。

 

とくに残念なのが、転勤です。

立場的に転勤の期間が短くなるので、時

間がかかる大型案件を、後任に渡さなけ

ればならない機会が増えてしまいまうこ

とです。

すると、大きい営業数字が見込みにくく

なります。

 

 

ある日、珍しく信託銀行の支店長から同

行依頼がありました。

明日の15時に横浜の都市銀行に営業を

かけるから(グループ銀行)同行してほ

しい。

不動産に関する質疑があったら、その場

で正確に答えてというものでした。

 

翌日、都市銀行での支店長(信託銀行)

の話は、信託銀行が相続に力を入れてい

るので、都市銀行からもそういった事案

が出るように、営業の協力をしてほしい

というものでした。

 

主に窓口担当の銀行員への営業です。

 

支店長「少子高齢化社会の中、金融商品

    では相続資産の占める割合が、

    非常に重要になります。

    でも皆さんは、お客さんに相続

    商品を紹介だけしてください。

    それで大丈夫です。

    なぜなら、大きな金融資産を持

    っているお客さんの大半は高齢

    です。

    行員の皆さんが努力をしなくて

    も、寿命という最高の営業マン

    が、お客さんにクロージングを

    かけてくれます」

 

接客業務が終わり、疲れていて気だるそ

うに聞いていた銀行員たちが、ザワつき

ました。

 

 

えっ、それって言っていいことなの。